仲量联行的一份新报告显示，人工智能需求和云服务的持续采用推动了数据中心行业的创纪录增长，导致美国一级市场的供需失衡，在托管空间有限的地区，价格上涨了20%至30%，许多二级市场也是如此。

仲量联行的《2023年上半年北美数据中心报告》指出，第三季度和第四季度交付的大部分数据中心已经被预租或处于排他性状态。由于主要市场力量的限制，将于2024年上线的供应也将提前发布，这将导致在上线日期之前没有获得空间的用户的选择有限。

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董事总经理Andy Cvengros在一份事先准备好的声明中表示，随着需求的增加，新数据中心的开发时间表已延长至三到五年或更长时间。供应链问题以及缺乏具备现场和可扩展电源以满足未来需求的可用土地，增加了数据中心开发时间的延长。Cvengros表示，需求的爆炸性增长导致一级市场完全售罄，二级市场扩张，以及新的三级市场的发展。

美国数据中心吸收。图表由仲量联行提供

报告指出，2023年上半年，菲尼克斯和西北地区的吸纳量分别为194.5兆瓦和185.9兆瓦，超过了初级市场中最大的数据中心市场北弗吉尼亚州，而北弗吉尼亚州的吸纳量为184兆瓦。 二级市场，包括盐湖城； 内华达州里诺； 德克萨斯州奥斯汀将吸收主要市场有限的过剩资金。

高利率环境已经影响了其他一些商业房地产行业，但对数据中心市场来说似乎不是问题。仲量联行报告称，今年上半年贷款机构和投资者的需求强劲，该行业创纪录的并购活动仍在继续，吸引了包括寿险公司、银行、债务基金和CMBS/SASB在内的各种贷款机构。

人工智能、边缘计算刺激了需求

主要的云服务提供商正在迅速扩张，以支持不断增长的需求。仲量联行指出，从2018年到2022年，微软智能云、AWS、谷歌云和甲骨文的复合年增长率总计为22.8%。超大规模企业、金融公司、医疗保健公司和其他大型企业都在争夺数据中心空间，导致2023年上半年的数据中心吸收量创历史新高。这种加速增长的需求很大程度上来自于越来越多的公司和行业将人工智能作为实现企业目标的重要工具。

云服务收入。 图表由仲量联行研究部提供

该报告指出，到2023年第一季度，风险资本、私募股权和并购活动在人工智能和机器学习方面的投资达到320亿美元。仲量联行高级研究经理Kari Beets在事先准备好的讲话中表示，人工智能的实施需要大量的计算机能力和资源，这导致数据中心租赁增加。投资银行TD Cowen报告称，第二季度美国签订了2.1吉瓦的数据中心租赁合同，其中大部分用于满足人工智能的发展。Beets补充说，人工智能还需要更高的功率密度，因此大多数现有数据中心都需要额外的基础设施。然而，仲量联行指出，由于超大规模和托管提供商的可持续性目标，将需要更多的创新来提高人工智能用户的冷却和能源效率。

截至 2023 年第一季度，按交易类型划分的人工智能和机器学习投资。图表由 Pitchbook 提供，由仲量联行提供

对边缘计算的需求也在加速数据中心的需求，因为云公司利用边缘来增强人工智能应用程序的规模和交付，包括ChatGPT和谷歌的Bard。超大规模企业和云计算公司正在核心市场以外的人口中心附近建设规模从2兆瓦到10兆瓦不等的小型数据中心。

市场特写

北弗吉尼亚仍然有很高的需求，但用户发现缺乏超过1MW的可用选择，而且土地销售正在向南迁移，因为劳顿县和威廉王子县的规模不大。仲量联行的数据显示，由于空置率不到2%，租金同比上涨了15%至20%。2023年上半年，交付了163MW的多租户数据中心空间和203MW的单租户库存。在4770万平方英尺的总库存中，只有16.7万平方英尺可供使用。大约670万平方英尺正在建设中，另有4500万平方英尺正在规划中。

超大规模和零售租户对凤凰城市场的需求仍然强劲，但可用的交钥匙供应非常有限。一旦地点公布，超大规模的租户就会抢购空间，提前租赁是常态。大约150万平方英尺的空间正在建设中，另有670万平方英尺的空间正在规划中。

太平洋西北部正在加快2023年上半年创纪录的吸收速度。在建项目增长了68%，几乎所有的开发项目都已完全预租。受欢迎的俄勒冈州希尔斯伯勒次级市场的可用土地数量正变得有限，仲量联行建议用户将华盛顿州作为替代方案，因为税收优惠和可用性。华盛顿州昆西市在2023年上半年已经出现了强劲的吸纳。总的来说，西北市场有大约200万平方英尺的在建空间，计划有120万平方英尺。

内华达州是热门的二级市场之一，随着拉斯维加斯和里诺的新校区，该州的供应量正在显著增长。Novva数据中心正在每个城市建设总计160兆瓦的园区。EdgeCore正计划在其里诺校区建造多座建筑，这将增加约200兆瓦的电力。内华达州的总库存面积约为130万平方英尺(约合460,000平方英尺)，在建面积为46万平方英尺，规划面积为100万平方英尺。仲量联行表示，想要进入内华达州的用户，如果在两到三年内需要容量，现在就需要进行谈判。

在另一个不断增长的二级市场盐湖城，供应商和超大规模企业正积极寻求扩张。Novva在这里也很活跃，为了给园区带来更多的电力，他们提前租赁了空间。仲量联行指出，目前市场上的预租现象更为普遍，该市场的总库存面积约为110万平方英尺，在建面积为65,750平方英尺，规划面积为190万平方英尺。

虽然仍然被认为是二级市场，但奥斯汀/圣安东尼奥地区正在增长，供应商正在寻求在这两个地区发布即将到来的产能。仲量联行票据供应商正在寻找奥斯汀以北解除管制的电力，那里的市政批准允许更多的开发。在400万平方英尺的总库存中，只有4996平方英尺的可用空间，因此房价正在上涨。该市场的在建面积约为250万平方英尺，规划面积为520万平方英尺。